In questo articolo cercheremo di affrontare il cambio di destinazione d’uso e i bonus fiscali applicabili a tale intervento. Il cambio di destinazione d’uso è un argomento in cui si fa sempre confusione. Nell’articolo precedente si è cercato di chiarire l’iter da seguire per poter ottenere la variazione di destinazione.
La Legge di Bilancio 2021 ha prorogato i più importanti e utilizzati bonus fiscali definiti nel 2020, tra i quali anche il Superbonus 110%.
I bonus fiscali, attivi anche negli anni precedenti, sono il bonus ristrutturazioni che interessa i soli immobili ad uso abitativo, il sismabonus che si estende anche alla fascia di immobili utilizzati per le attività produttive. Poi ancora l’ecobonus applicabile su qualsiasi immobile, indifferentemente dalla categoria catastale a cui appartiene, sono stati prorogati anche per l’anno 2021.
Domanda: Per l’intervento di cambio di destinazione d’uso, le detrazioni dei bonus fiscali devono essere riferiti alla situazione attuale dell’immobile oppure alla sua destinazione finale?
Prima di tutto bisogna fare una distinzione su cosa si intende per “cambio di destinazione d’uso” e quello che spesso molte persone, confondendosi, chiamano “cambio d’uso o di funzione di una vano”.
Per meglio comprendere questa differenza vi riporto degli esempi. Una persona è proprietaria di una abitazione e la vuole trasformare in uno spazio adibito a laboratorio, oppure di un negozio e lo vuole trasformare in un ufficio. Questi interventi ricadono proprio nel cambio di destinazione d’uso.
Diverso invece è l’esempio seguente. Se nella propria abitazione si vuole spostare la camera da letto al posto della cucina, salvo verifiche dimensionali e di altri parametri igienico-sanitari, in questo caso si può parlare di cambio d’uso del vano-locale. Quindi l’abitazione che ha destinazione residenziale non cambia la sua destinazione d’uso e resta sempre residenziale. Questo tipo di intervento rientra in una manutenzione straordinaria e può accedere al bonus ristrutturazioni o all’ecobonus. Ovviamente in base al tipo di lavori che si andranno ad eseguire.
Bonus Ristrutturazioni e cambio di destinazione d’uso
Partiamo proprio con il Bonus Ristrutturazioni, confermato anche per l’anno 2021. Il bonus ristrutturazioni può essere richiesto da tutti i contribuenti soggetti al pagamento delle imposte sui redditi, residenti o non residenti in Italia. L’agevolazione fiscale sui lavori di ristrutturazione può essere richiesta anche da chi esegue i lavori in proprio sull’immobile. Si applica solo per le spese sostenute per l’acquisto del materiale utilizzato.
Rispondendo alla domanda sopra esposta, possiamo dire che:
per ottenere il bonus ristrutturazioni è indifferente la categoria catastale di partenza ma è fondamentale che la destinazione finale sia quella abitativa. Questa conferma viene segnalata dall’Agenzia delle Entrate attraverso alcune circolari e risoluzioni. Come ad esempio la circolare n. 7/E del 2018 (dove viene indicato che l’istanza edilizia deve portare ad ottenere un cambio d’uso verso un’unità residenziale), oppure la risoluzione n. 14/E del 2005 (dove si riporta il cambio d’uso da fienile ad abitazione).
Ecobonus e cambio di destinazione d’uso
A differenza del bonus ristrutturazioni, l’Ecobonus può essere al 50% o al 65%. Si ottiene andando a sostituire quegli elementi che incidono sull’efficienza energetica dell’immobile. A titolo di esempio nell’Ecobonus rientrano la formazione del cappotto termico, l’installazione della caldaia a condensazione, ecc.
L’Ecobonus può essere applicato a diverse destinazioni d’uso dell’edifico oggetto di intervento. Ma nel caso di richiesta di cambio di destinazione d’uso bisogna fare delle precisazioni. A chiarire meglio la situazione ci ha pensato l’Enea, attraverso le risposte alle domande ricevute. ( Presenti nella sezione FAQ del bonus casa sul proprio sito).
E’ emerso che l’Enea si è espressa segnalando che non si può accedere all’Ecobonus per un cambio di destinazione d’uso. Questo perchè considera questa “variazione” come un intervento di nuova costruzione e pertanto non è riconoscibile un risparmio energetico.
Quanto espresso dall’Enea, in merito all’impossibilità di accedere al bonus casa per il cambio di destinazione d’uso, non trova lo stesso riscontro da parte dell’Agenzia delle Entrate. Difatti, in alcune disposizioni riportate nelle circolari dell’Agenzia delle Entrate, se si effettua un cambio di destinazione d’uso, è possibile accedere al bonus ristrutturazioni.
Superbonus 110% e cambio di destinazione d’uso
Per quando riguarda il Superbonus 110%, in vigore da Luglio 2020, trova la sua applicabilità anche per il cambio di destinazione d’uso. Ci viene data conferma proprio da una risposta dell’Agenzia delle Entrate in una FAQ, che riportiamo di seguito un estratto: “…sono ammessi al Superbonus anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione, a condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato (ad esempio, da strumentale agricolo, in abitativo).
